Finanzierungsbausteine

 

Finanzieren ist derzeit attraktiv! Genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Ihre Vorstellungen in die Tat umzusetzen. Das derzeit günstige Zinsniveau und die ansprechenden Immobilienpreise bilden eine hervorragende Basis für die Verwirklichung Ihrer Wohnwünsche. Wer neu baut oder ein bestehendes Haus kauft, benötigt in der Regel größere Summen an Fremdkapital. Bei der Kreditaufnahme werden dann meist mehrere Darlehensformen kombiniert. Ein Patentrezept für eine gelungene Finanzierungskombination gibt es nicht.

 

Aber an folgender Grundregel können Sie sich orientieren:

• Eigenkapital ca. 20 %
• Hypotheken- /Bankdarlehen ca. 60 %
• Bauspar-/ TA-Darlehen ca. 20 % 

Steuerliche Zulagen* z.B. Eigenheimzulage

Fördermöglichkeiten* z.B. KfW Wohneigentumsprogramm

Steuerliche Aspekte und Fördermöglichkeiten runden das Finanzierungskonzept ab.

* Bei Berechtigung. Es gelten Einkommensgrenzen. Bitte beachten Sie even­tuelle neue Festlegungen ab 2007 !

Banken- und Hypothekendarlehen

Ein wichtiger Bestandteil bei der Baufinanzierung ist in der Regel ein langfristiges Hypothekendarlehen einer Bank oder Hypothekenbank, dessen Zinssatz sich im Wesentlichen nach dem Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt richtet. Nach der Reihenfolge der dinglichen Absicherung im Grundbuch wird dieser Finanzierungsbaustein auch I. Hypothek genannt. Demnach ist ein Hypothekendarlehen zunächst im erststelligen Beleihungsraum abzusichern. Auf Grund von gesetzlichen Bestimmungen ist es nicht möglich, mit einem Hypothekendarlehen den vollen Kaufpreis eines Hauses zu finanzieren. Hypothekendarlehen werden meist in Form von Annuitätendarlehen vergeben.

Annuitätendarlehen

Dabei bleibt die monatliche Belastung (Annuität), die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Kreditbetrags errechnet, über die gesamte Festzinsbindungsfrist gleich. Mit fortschreitender Tilgung vermindert sich der in der monatli­chen Belastung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil um den ersparten Zinsanteil steigt.

 

Ihre Vorteile:

• Durch die längere Laufzeit des Darlehens ist eine niedrigere Anfangstilgung möglich
• Sie profitieren von besonders günstigen Konditionen bei einer erststelligen Absicherung im Grundbuch
• Nutzen Sie den großen Gestaltungsspielraum: z. B. unterschiedliche Laufzeiten für die Zinsfest- schreibung oder Tilgungssätze ab 1 % pro Jahr.
• Grundsätzlich bestehen Möglichkeiten, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren

Ratentilgungsdarlehen

Der Schwerpunkt liegt bei der Rückzahlung auf der Tilgung. Der Kreditnehmer zahlt festgelegte Tilgungsraten, dadurch sinkt aber die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr. Im Endeffekt werden bei dieser Darlehensart weniger Zinsen bezahlt, dafür ist die finanzielle Anfangsbelastung deutlich höher als beim Annuitätendarlehen.

Darlehen mit ausgesetzter Tilgung

Diese Darlehensart vermeidet zum Beginn der Finanzierung zu hohe Belastungen für den Geldbeutel, dafür werden Prämien für eine Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag nötig. Die Banken verlangen diese als Sicherheiten. Unser Tipp: Wer als Eigentümer später große Summen erbt, will dann schnell von den Schulden für das Haus wegkommen. Doch dazu müssen bei Bankkrediten meist vorher mit der Hausbank Konditionen über eine Sondertilgung vereinbart worden sein - achten Sie darauf! Sonst können Sie nämlich nichts zusätzlich abzahlen, denn die Bank will ja Zinsen von Ihnen kassieren. Vereinbaren Sie also mit Ihrer Bank, wie Sie Ihren Kredit möglichst flexibel tilgen.

Versicherungsdarlehen

Der Zinssatz kann um 0,25 Prozentpunkte niedriger sein. Dabei wird ein Festdarlehen vereinbart, das zwar monatlich verzinst wird, das aber erst am Ende der Laufzeit in einem Betrag getilgt wird. Zu diesem Zweck schließt der Kredit­nehmer eine Kapitallebensversicherung ab. Außerdem ist die Beleihungsgrenze für diese Art der Kreditnahme sehr niedrig. Das führt dazu, dass Zusatzfinanzierungen aufgenommen werden müssen. Für einen Selbstnutzer ist ein Versicherungsdarlehen wegen vieler nicht kalkulierbarer Risiken nicht zu empfehlen. Für einen Kapital­anleger mit gutem Gehalt und Spitzensteuersatz ist das endfällige Darlehen eine ideale Finanzierungsform, weil er die Zinsen als "Werbungskosten" von der Steuer absetzen kann.

Bausparmittel

Ein wichtiger Bestandteil der Gesamtfinanzierung sind Bau­sparmittel. Mit Bausparen bilden Sie frühzeitig Eigenkapital fürs Eigenheim. Hierfür schließen Sie einen Vertrag bei einer Bausparkasse ab. Die Vertrags-höhe wird als Bausparsumme bezeichnet.

Dieser Vertrag wird zunächst bespart, um ein Guthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme zu erreichen. Das Vorsparen in dieser Form wird staatlich gefördert - mit Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage (bei Berechtigung; es gelten Einkommensgrenzen, beachten Sie bitte eventuelle Änderungen in 2007).

Das Bauspardarlehen (Bausparsumme abzüglich Guthaben = Darlehen) erhält der Bauwillige, sobald er die von der Bausparkasse vorgegebene Bewertungszahl erreicht hat. Die Zuteilungskennziffer ist schwankend. Deshalb empfiehlt es sich, den jeweils aktuellen Stand und die Zuteilungsaussichten für den eigenen Vertrag beim Institut zu erfragen. Durch höhere als die vertraglich geforderten Ansparbeiträge (z.B. Sonder-zahlungen) lässt sich der Zuteilungszeitraum verkürzen. Der wesentliche Vorteil des Bauspardarlehen liegt im unveränderlichen Darlehenszins während der gesamten Tilgungslaufzeit. Bauspardarlehen werden auch deshalb bevorzugt in eine Gesamtfinanzierung eingebaut, weil sie zu den so genannten nachrangig im Grundbuch gesicherten Darlehen zählen.

Tilgungsaussetzungsdarlehen (TA-Darlehen)

In Verbindung mit einem Tilgungsaussetzungsdarlehen kön­nen Sie die Vorteile des Bausparens auch dann nutzen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Finanzierung noch keinen Zuteilungsreifen Bausparvertrag einbringen können:

• Sie erhalten sofort ein Darlehen, zahlen dafür die vereinbarten Zinsen. Hierbei können Sie aus verschiedenen Modellen wählen
• Anstelle der Darlehenstilgung besparen Sie einen Bausparvertrag und können die staatliche Bausparförderung * nutzen
• Bei Zuteilung zahlen Sie mit Ihrem abgesparten Bausparguthaben und dem zinssicheren Bauspardarlehen das TA-Darlehen zurück

 

Ihre Vorteile:

• Zinssicherheit über die ganze Laufzeit und konstante Raten möglich
• Neben der Abschlussgebühr fallen keine weiteren Gebühren an
• Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Vor­teile der staatlichen Bausparförderung * nutzen
• Sondertilgungsmöglichkeiten - TA-Phase modellabhängig; in der Bauspar-Darlehensphase immer und in beliebiger Höhe
• Ideal geeignet zur Kombination mit einem Bank- oder Hypothekendarlehen 

* Bei Berechtigung. Es gelten Einkommensgrenzen. Bitte beachten Sie eventuelle neue Festlegungen ab 2007 !